일반적으로 투기적 거래가 성행하면서 지가액이 급격하게 상승하는 경우에는 토지거래허가구역으로 지정되어 거래 체결 시 허가를 받게 됩니다. 이런 지역은 유독 LTV가 나오지 않아 고민인 분들이 많은데요. 그래서 오늘은 현재 특정 금융기관을 이용하면 농지,토지담보대출 한도를 70%까지 받을 수 있는 방법과 조건에 대해 말씀드리겠습니다.

 

1순위는 안전한 금융기관 선택

 

일반적인 투자조건과 접근법은 거의 비슷합니다. 크게 차이가 발생하는 것은 바로 어디에서 받느냐입니다. 일단 시중은행은 거래사례도 부족하고 잘 취급하지 않습니다. 간혹 나온다고 해도 30에서 50%대로 상당히 낮은 축에 속합니다. 물론 이자율은 저렴하다는 장점이 있죠. 하지만 70%의 높은 비율에 비교적 3%중반 대의 저렴한 이율을 원한다면 상호금융이 안성맞춤입니다. 다만 같은 금융권이라도 전부 동일하지 않습니다. 예를 들어 지점이 있는 지역과 내부상황에 따라 완전히 다른 결과를 가져오게 되고 전문컨설턴트를 통하면 지점장 특별승인 등과 같은 방식이 적용되기 때문에 정확한 안내를 받으면 승인율을 높여 유리하게 융자를 받을 수 있습니다. 즉 가장먼저 내가 여신금융을 받을 은행의 선택이 가장 중요한 겁니다. 

 

 

이렇게 공인된 기관을 안내받은 후 그곳에서 감정을 받으시면 됩니다. 일반적인 시세가 없으니 감정사에 의한 평가를 잘 받아야 엘티브이를 최대로 받을 수 있는데 감정가액을 줄이는 요인들을 최소화하는 작업이 선행되어야 LTV를 높게 받을 수 있습니다. 대표적으로 내가 소유한 부동산인 땅 위에 허가받지 않은 농막이나 비닐하우스, 수도 등이 연결된 휴식공간인 컨테이너가 있으면 불법건축물로 판단되어 낮은 평가를 받게 됩니다. 다시 말해서 이런 건축물은 가능한 없는 게 좋습니다. 

 

상황별로 적용되는 ltv

 

그 다음으로 중요한 것은 도로입니다. 지적도상 나와있는 것도 좋고 현장을 봤을 때 실제 4미터 폭의 도로가 있는 게 좋습니다. 없는 경우를 맹지라고 하는데 이러면 엘티브이자체가 크게 줄어들게 됩니다. 맹지는 공시지가를 기준으로 기본 50%가 나오고 일반 감정가로 하면 60에서 70%정도로 산출됩니다. 그리고 미등기건물이 전체면적에서 30%를 초과한다면 융자가 불가능합니다. 그 외 건축허가서를 보유하고 평탄한 농지이면 기본 70%의 담보율을 받을 수 있습니다. 이런 내용을 기본으로 해서 토지,농지담보대출을 신청하면 낮은 이자율에 높은 LTV를 받을 수 있습니다. 

 

 

이미 서울의 용산을 비롯해 강서, 서초, 인천, 경기 등 대부분 지역이 허가구역으로 묶여 있습니다. 없는 곳을 찾는 게 더 빠를 정도로 상당히 제한적입니다. 그리고 논, 밭이나 땅의 감정가는 취급하는 금융기관마다 각각 다른 평가를 내고 있습니다. 다시 말해 은행은 지역과 지점에 따라 규제사항, 지목, 취급하는 물건이 전부 다르기 때문에 내가 가지고 있는 땅에 최적화된 은행을 전문가를 통해 안내받는 게 3%중반이자율에 최대 70%로 높은 ltv를 받는 지름길이라고 볼 수 있습니다.

많은 기관에서 여신업무를 중단하고 있는 현재 알맞은 곳을 찾는 게 점점 어려워지고 있지만 아직 위 조건을 취급하는 지점이 남아 있어 그 곳을 이용하면 필요한 자금을 안전하게 마련할 수 있답니다. 아파트와 달리 여러 면에서 확인할 것이 많은 부동산이므로 정확안 안내를 받으시면 좋은 결과를 얻을 수 있습니다. 지금까지 바쁜 시간에 짬을 내어 읽어주셔서 감사합니다.

 

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